住宅減税の王道「住宅ローン控除」とは？

住宅ローン控除は正式名称「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅の取得は経済波及効果も大きいため、国として住宅の取得を促進するために導入された制度で、住宅に対する減税政策は1970年代に導入されて以降、拡充と延長が繰り返され多くの消費者に利用されている制度です。
個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得等（新築、取得又は増改築等）をした場合に、年末時点の住宅ローン残高の1％分、税金が減額されるという制度です。

2019年7月時点では、「平成33年（2021年）12月31日まで」に取得等をすればその後10年間控除が受けられます。ただ、ずっと延長が続けられている制度ですので、今後も延長がされる可能性が高いです。

結局、いくら得するの？

住宅ローン控除は「税額控除」という、本来納付すべき税額からマイナスするという制度です。納める税金がない人はいくら住宅ローンがあっても意味がないことになります。「住宅ローンの年末残高が4000万円で、1％の40万円が戻ってくる！」と思っていても、年税額が30万円でしかなかったら30万円しか減税は受けられないのです。
ちなみに年収500万円のサラリーマンの場合、所得税と住民税あわせて年間30～40万円程度の税金を納めています。ご自身の年税額は毎年1月頃に会社からもらえる源泉徴収票から計算できます。
現在の住宅ローン控除は最大400万円+αの減税といわれていますが、これは毎年の納税額が40万円以上で、ローン残高が10年後まで4000万円以上であった場合の話です。実際には住宅ローン残高は返済により減少していきますので、減税額も徐々に減っていくことになります。人によって異なりますが10年間で200～300万円程度の減税効果となる方が多いと言われています。

控除を受ける際の注意点

住宅ローン控除は減税効果の大きい制度ですので、要件をしっかり確認して確実に減税を受けましょう。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
こちらが国税庁のHPです、この中の「2住宅借入金等特別控除の適用要件」が特に重要になります。

上記ページに書かれていない注意点としては

・サラリーマンは初回の控除のみ確定申告が必要

サラリーマンの方は住宅ローン控除を受けるために初めて確定申告をするというケースが多いです。確定申告自体を忘れてしまったり、相談会場に出向いても必要書類が足りず出直し(そしてまた長時間待たされる)というケースが多いと聞きます。

・収入印紙の貼り忘れ

　住宅ローン控除の申告をする際に売買契約書の写しを提出しますが、これに収入印紙が貼られていないと本来貼らなければいけない金額の3倍の過怠税が課されます。
申告をする時までに売買の金額に応じて1万円～3万円の収入印紙を貼り付けて消印をしましょう。

・諸経費は自己資金で賄う！

「借りられるだけ借りて、住宅ローン控除をたくさん受けよう！」と思っても、実は控除の金額は「家屋等の取得対価」が限度とされています。つまり諸経費(仲介手数料・登記費用・借入にかかる費用等々・・・)についてはローンを充てても控除の対象にはなりません。一方で門や塀、家具などは住宅と合わせて同じメーカーから取得していれば、少額であれば控除の対象にできることとなっています。

転勤と住宅ローン控除

　家を買ったら転勤、というジンクスがある会社も多いですよね、国内転勤で単身赴任(配偶者が住み続ける場合)は問題なく住宅ローン控除を受けられます。家族同行で赴任する場合は、一旦入居した後で一定の手続きをすれば10年以内に赴任から帰ってこられれば残りの年数分は住宅ローン控除を受けられます。ただ、適用期間が延長されるわけではなく、住んでいなかった期間分は無駄になってしまいます。
　海外転勤の場合は、単身で行ったとしても控除できる所得税が少ないという可能性が出てきます。

ペアローンでダブル控除という裏技も

共働きの場合、ペアローンという選択肢があります。夫婦それぞれの年収を考慮してローンを組め、住宅ローン控除もダブルで受けられるというメリットがあります。
住宅ローン控除のダブル適用を目当てにペアローンを組まれるご家庭も多いのですが、将来どちらかが退職したり、離婚などのトラブルになるケースも多いというリスクを考えて判断する必要があります。

中古住宅・リフォームでもOK

新築に比べて制限はありますが、中古住宅の取得でも住宅ローン控除は適用できます。
売主が個人の場合は消費税がかからないのですが、その場合は20万円が控除限度額(つまり年末ローン残高2000万円の1％まで)となります。

消費税増税へも対応

消費税率10％が適用される住宅の取得等をして、2019年10月１日から2020年12月31日までの間に居住の用に供した場合は、控除期間が13年間となり、さらに減税されます。ただ、最後の3年間は建物購入価格の消費税２％分が限度となります。つまり8％で取得した場合とほぼ同じ負担にしてもらえるわけです。

2年目以降の注意点

住宅ローン控除は減税額がローンの「年末残高」によって決まります。つまり繰上げ返済は12月より1月の方がお得です。ただし、繰上げ返済をされる時は残りの返済期間に注意してください。繰上げ返済直後の残りの償還期間が10年未満になってしまうと住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。

リフォームのローンでも使える住宅ローン控除や、自己資金で改修した場合の減税などがあります。詳しくは次回以降の記事をお待ちください！